青島代寫融資計劃書 金色童年小鎮科創園建設項目
（3）官網流量優勢提升
隨著互聯網，特別是移動互聯網的普及以及購房、租房客戶的年輕化，客戶早已養成在線上獲取房源信息的習慣。當前溫暖你我他成交客戶中有半數客戶來源為5i5j自營官網和第三方端口網站。公司自營的5i5j官網的投資回報率要遠超其他第三方端口網站，因此集團連續多年持續加大官網建設力度和投放費用來提升官網成交占比，讓官網逐漸成為最主要的線上客戶來源。溫暖你我他官網全年日均活躍用戶數（DAU）近年來持續增長。其中自然流量與付費流量互補，有效推動網站商機轉化效率的提升。溫暖你我他網全年為經紀人提供了530萬次有效客戶溝通量，平均每個經紀人一百次。官網傭金貢獻率自2019年9月，首次超過外部線上渠道的貢獻總和，并持續拉大與外部線上渠道的優勢。
（4）大數據、人工智能扮演的角色越來越重要
聚焦客戶服務場景和經紀人作業場景，利用大數據、AI等技術，打造智能產品和工具，助力客戶找房過程和經紀人服務過程。在面向客戶的服務方面，將構建新一代推薦與搜索架構，打造房源個性化推薦、專題推薦、通勤推薦、搜索推薦及甄選房源、經紀人排序等系列服務，依托官網、APP為客戶提供服務，使客戶找房的過程更加便捷和貼心。在面向經紀人的服務方面，將打造小愛聊天助手、培訓助手、客戶畫像、房源報告及智能戶型圖識別等服務，依托CBS等核心業務系統為經紀人提供服務，便于經紀人在更懂客戶的基礎上提高服務的及時性和作業效率。
3、項目可行性分析
（1）公司具備數字化系統建設基礎
公司一直非常重視數字化系統建設，公司及其下屬公司已經通過不斷投資、開發了包含ERP系統、BPM系統、財務管理系統、OA系統等的信息化管理體系，同時公司IT管理團隊結合房產經紀行業的特點，提出了數字愛家的戰略方針，強化房客源、員工和產業生態三大數字化轉型。先后與微軟、亞馬遜等世界頭部互聯網公司簽署戰略合作，形成公有云+私有云的混合云框架，引入DevOps研發運維模式，大幅提升了研發和布署效率，為公司數字化系統的持續完善打下了堅實基礎。
（2）龐大的經紀人網絡支撐數字化系統落地
截至目前，溫暖你我他已在多個城市深耕布局，龐大的一線經紀人網絡在核心系統研發過程中扮演著重要角色，對業務需求具有優先級把控作用，可將數字化系統更加立體，符合一線工作人員的實際需求，為公司業務提供有力支撐。
4、項目效益分析
本項目為信息化建設項目，不直接產生經濟效益。
本項目建成后，將全面提升公司的信息化、數字化管理水平，有利于公司建立科學高效的運營管理模式，提升業務協同效應，降低業務運營成本，增強公司市場競爭力。
（二）直營城市公司人店規模提升項目
1、項目基本情況
為了穩固、擴大“三大經濟圈”的市場占有率優勢，公司將聚焦京津冀、長三角及粵港澳大灣區，進一步尋找具有經濟持續增長及人口持續凈流入的城市，不斷開拓新城，并擬在現有城市通過直營業務模式擴大人店規模，發揮房客匹配區域的聯動優勢，鞏固公司核心競爭力和行業地位。
2、項目的必要性分析
（1）行業競爭加劇，擴大人店規模有助于構筑經營護城河
中國房地產市場正在開始步入以存量房交易占主導規模的下半場，到2030年，中國房產經紀市場的規模將進一步增長，傭金規模接近萬億，具有巨大的成長空間。房屋交易是居民開支中占比最高的部分，存量房時代來臨，房產交易從增量向存量轉化，“居住服務”替代“地產開發”漸漸成為了市場主角，房產后端領域擁有巨大的市場潛能。當前，行業競爭呈現多樣化，變革正在加速，但從交易增信、房客人的獲取及保留、定價權力、抵抗市場波動等方面看，行業龍頭企業將呈現競爭優勢，行業集中度將進一步提高。從目前公司業務布局來看，公司在華北、華東及華南部分區域的市場占有率保持領先優勢，但仍需進一步鞏固和提升。由于房產為不動產，需在具備當地資源情形下方能滿足購房需求，因此房產交易的強地域屬性突出，公司有必要通過門店擴張強化已形成的房客資源、經紀人團隊以及高市占率優勢，持續構筑和加固經營護城河。
（2）規模擴張有助于釋放公司內部張力，激發組織活力
歷經多輪市場周期變化和行業格局演變，公司已搭建起覆蓋房產交易全產業鏈的業務結構，擁有一支近5萬人的優質經紀人隊伍，并形成兼具專業、安全、高效的運營管理體系。公司的門店覆蓋7萬多個社區，目前公司系統在錄房源量突破2，000萬套，累計提供超1，000萬人次交易服務，目前每年以超130萬人次的速度遞增。全國化布局的終端優勢和多年經驗積累沉淀的市場深耕優勢為公司產業升級擴張、人店擴張提供了客觀必要性。
3、項目的可行性分析
（1）巨大的市場規模為公司人店規模擴張提供了成長空間
2019年全國房產交易總額（含新房、存量房、房屋租賃）超22萬億元，其中半數規模是通過經紀機構銷售與出租的。動態來看，近年中介銷售與出租滲透率持續提升，帶動該部分交易額持續擴張。從傭金收入來看，交易額擴張、傭金率改善下收入穩步增長。隨著交易規模增長、滲透率及傭金率提升仍有空間，行業規模驅動因素仍在。新房方面，一二手聯動價值日益增多，消費端出現一二手融合趨勢，七成以上購房者同時考慮新房和二手房，相比新房代理，經紀機構龐大的渠道資源、更強的客戶粘性，可更好滿足居民房產配置及開發商快速周轉去化需求。存量房方面，交易流程復雜、房源信息壁壘、中介服務水平提升等背景下，二手房滲透率仍有望進一步提升。對比美國存量房交易5%（2019年）傭金率，國內仍存在提升空間。
（2）行業格局分散，公司利用門店擴張有望賽道突圍、勝出
由于行業整體發展迅速，同時兼具低門檻、強區域屬性，行業格局呈現啞鈴式結構，一端為小微中介，另一端為全國連鎖品牌與區域龍頭。根據前瞻網數據顯示，70%小微中介完成了二手房市場50%以上交易額，品牌中介整體市占不足30%。在行業格局整體分散，規模擴張及競爭加劇情形下，房客源基礎扎實、具備一定區域領先優勢的主流企業有望同行業共成長、提升存量份額。公司作為業內打通了居住服務產業鏈上下游、具備全鏈條系統閉環服務能力的平臺運營商，在線下門店、經紀人網絡上相比其他地方性中小中介存在一定的競爭優勢，在存量賽道市占率爭奪中，公司利用門店擴張有望賽道突圍、勝出。
4、項目效益分析
本項目建成后，運營期內年均營業收入63，168萬元，年均凈利潤為5，422萬元。項目預期效益良好。
