青島代寫融資計劃書 金色童年小鎮(zhèn)科創(chuàng)園建設(shè)項目
（3）官網(wǎng)流量優(yōu)勢提升
隨著互聯(lián)網(wǎng)，特別是移動互聯(lián)網(wǎng)的普及以及購房、租房客戶的年輕化，客戶早已養(yǎng)成在線上獲取房源信息的習慣。當前溫暖你我他成交客戶中有半數(shù)客戶來源為5i5j自營官網(wǎng)和第三方端口網(wǎng)站。公司自營的5i5j官網(wǎng)的投資回報率要遠超其他第三方端口網(wǎng)站，因此集團連續(xù)多年持續(xù)加大官網(wǎng)建設(shè)力度和投放費用來提升官網(wǎng)成交占比，讓官網(wǎng)逐漸成為最主要的線上客戶來源。溫暖你我他官網(wǎng)全年日均活躍用戶數(shù)（DAU）近年來持續(xù)增長。其中自然流量與付費流量互補，有效推動網(wǎng)站商機轉(zhuǎn)化效率的提升。溫暖你我他網(wǎng)全年為經(jīng)紀人提供了530萬次有效客戶溝通量，平均每個經(jīng)紀人一百次。官網(wǎng)傭金貢獻率自2019年9月，首次超過外部線上渠道的貢獻總和，并持續(xù)拉大與外部線上渠道的優(yōu)勢。
（4）大數(shù)據(jù)、人工智能扮演的角色越來越重要
聚焦客戶服務(wù)場景和經(jīng)紀人作業(yè)場景，利用大數(shù)據(jù)、AI等技術(shù)，打造智能產(chǎn)品和工具，助力客戶找房過程和經(jīng)紀人服務(wù)過程。在面向客戶的服務(wù)方面，將構(gòu)建新一代推薦與搜索架構(gòu)，打造房源個性化推薦、專題推薦、通勤推薦、搜索推薦及甄選房源、經(jīng)紀人排序等系列服務(wù)，依托官網(wǎng)、APP為客戶提供服務(wù)，使客戶找房的過程更加便捷和貼心。在面向經(jīng)紀人的服務(wù)方面，將打造小愛聊天助手、培訓助手、客戶畫像、房源報告及智能戶型圖識別等服務(wù)，依托CBS等核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)為經(jīng)紀人提供服務(wù)，便于經(jīng)紀人在更懂客戶的基礎(chǔ)上提高服務(wù)的及時性和作業(yè)效率。
3、項目可行性分析
（1）公司具備數(shù)字化系統(tǒng)建設(shè)基礎(chǔ)
公司一直非常重視數(shù)字化系統(tǒng)建設(shè)，公司及其下屬公司已經(jīng)通過不斷投資、開發(fā)了包含ERP系統(tǒng)、BPM系統(tǒng)、財務(wù)管理系統(tǒng)、OA系統(tǒng)等的信息化管理體系，同時公司IT管理團隊結(jié)合房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的特點，提出了數(shù)字愛家的戰(zhàn)略方針，強化房客源、員工和產(chǎn)業(yè)生態(tài)三大數(shù)字化轉(zhuǎn)型。先后與微軟、亞馬遜等世界頭部互聯(lián)網(wǎng)公司簽署戰(zhàn)略合作，形成公有云+私有云的混合云框架，引入DevOps研發(fā)運維模式，大幅提升了研發(fā)和布署效率，為公司數(shù)字化系統(tǒng)的持續(xù)完善打下了堅實基礎(chǔ)。
（2）龐大的經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)支撐數(shù)字化系統(tǒng)落地
截至目前，溫暖你我他已在多個城市深耕布局，龐大的一線經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)在核心系統(tǒng)研發(fā)過程中扮演著重要角色，對業(yè)務(wù)需求具有優(yōu)先級把控作用，可將數(shù)字化系統(tǒng)更加立體，符合一線工作人員的實際需求，為公司業(yè)務(wù)提供有力支撐。
4、項目效益分析
本項目為信息化建設(shè)項目，不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益。
本項目建成后，將全面提升公司的信息化、數(shù)字化管理水平，有利于公司建立科學高效的運營管理模式，提升業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，降低業(yè)務(wù)運營成本，增強公司市場競爭力。
（二）直營城市公司人店規(guī)模提升項目
1、項目基本情況
為了穩(wěn)固、擴大“三大經(jīng)濟圈”的市場占有率優(yōu)勢，公司將聚焦京津冀、長三角及粵港澳大灣區(qū)，進一步尋找具有經(jīng)濟持續(xù)增長及人口持續(xù)凈流入的城市，不斷開拓新城，并擬在現(xiàn)有城市通過直營業(yè)務(wù)模式擴大人店規(guī)模，發(fā)揮房客匹配區(qū)域的聯(lián)動優(yōu)勢，鞏固公司核心競爭力和行業(yè)地位。
2、項目的必要性分析
（1）行業(yè)競爭加劇，擴大人店規(guī)模有助于構(gòu)筑經(jīng)營護城河
中國房地產(chǎn)市場正在開始步入以存量房交易占主導規(guī)模的下半場，到2030年，中國房產(chǎn)經(jīng)紀市場的規(guī)模將進一步增長，傭金規(guī)模接近萬億，具有巨大的成長空間。房屋交易是居民開支中占比最高的部分，存量房時代來臨，房產(chǎn)交易從增量向存量轉(zhuǎn)化，“居住服務(wù)”替代“地產(chǎn)開發(fā)”漸漸成為了市場主角，房產(chǎn)后端領(lǐng)域擁有巨大的市場潛能。當前，行業(yè)競爭呈現(xiàn)多樣化，變革正在加速，但從交易增信、房客人的獲取及保留、定價權(quán)力、抵抗市場波動等方面看，行業(yè)龍頭企業(yè)將呈現(xiàn)競爭優(yōu)勢，行業(yè)集中度將進一步提高。從目前公司業(yè)務(wù)布局來看，公司在華北、華東及華南部分區(qū)域的市場占有率保持領(lǐng)先優(yōu)勢，但仍需進一步鞏固和提升。由于房產(chǎn)為不動產(chǎn)，需在具備當?shù)刭Y源情形下方能滿足購房需求，因此房產(chǎn)交易的強地域?qū)傩酝怀觯居斜匾ㄟ^門店擴張強化已形成的房客資源、經(jīng)紀人團隊以及高市占率優(yōu)勢，持續(xù)構(gòu)筑和加固經(jīng)營護城河。
（2）規(guī)模擴張有助于釋放公司內(nèi)部張力，激發(fā)組織活力
歷經(jīng)多輪市場周期變化和行業(yè)格局演變，公司已搭建起覆蓋房產(chǎn)交易全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，擁有一支近5萬人的優(yōu)質(zhì)經(jīng)紀人隊伍，并形成兼具專業(yè)、安全、高效的運營管理體系。公司的門店覆蓋7萬多個社區(qū)，目前公司系統(tǒng)在錄房源量突破2，000萬套，累計提供超1，000萬人次交易服務(wù)，目前每年以超130萬人次的速度遞增。全國化布局的終端優(yōu)勢和多年經(jīng)驗積累沉淀的市場深耕優(yōu)勢為公司產(chǎn)業(yè)升級擴張、人店擴張?zhí)峁┝丝陀^必要性。
3、項目的可行性分析
（1）巨大的市場規(guī)模為公司人店規(guī)模擴張?zhí)峁┝顺砷L空間
2019年全國房產(chǎn)交易總額（含新房、存量房、房屋租賃）超22萬億元，其中半數(shù)規(guī)模是通過經(jīng)紀機構(gòu)銷售與出租的。動態(tài)來看，近年中介銷售與出租滲透率持續(xù)提升，帶動該部分交易額持續(xù)擴張。從傭金收入來看，交易額擴張、傭金率改善下收入穩(wěn)步增長。隨著交易規(guī)模增長、滲透率及傭金率提升仍有空間，行業(yè)規(guī)模驅(qū)動因素仍在。新房方面，一二手聯(lián)動價值日益增多，消費端出現(xiàn)一二手融合趨勢，七成以上購房者同時考慮新房和二手房，相比新房代理，經(jīng)紀機構(gòu)龐大的渠道資源、更強的客戶粘性，可更好滿足居民房產(chǎn)配置及開發(fā)商快速周轉(zhuǎn)去化需求。存量房方面，交易流程復雜、房源信息壁壘、中介服務(wù)水平提升等背景下，二手房滲透率仍有望進一步提升。對比美國存量房交易5%（2019年）傭金率，國內(nèi)仍存在提升空間。
（2）行業(yè)格局分散，公司利用門店擴張有望賽道突圍、勝出
由于行業(yè)整體發(fā)展迅速，同時兼具低門檻、強區(qū)域?qū)傩裕袠I(yè)格局呈現(xiàn)啞鈴式結(jié)構(gòu)，一端為小微中介，另一端為全國連鎖品牌與區(qū)域龍頭。根據(jù)前瞻網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，70%小微中介完成了二手房市場50%以上交易額，品牌中介整體市占不足30%。在行業(yè)格局整體分散，規(guī)模擴張及競爭加劇情形下，房客源基礎(chǔ)扎實、具備一定區(qū)域領(lǐng)先優(yōu)勢的主流企業(yè)有望同行業(yè)共成長、提升存量份額。公司作為業(yè)內(nèi)打通了居住服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上下游、具備全鏈條系統(tǒng)閉環(huán)服務(wù)能力的平臺運營商，在線下門店、經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)上相比其他地方性中小中介存在一定的競爭優(yōu)勢，在存量賽道市占率爭奪中，公司利用門店擴張有望賽道突圍、勝出。
4、項目效益分析
本項目建成后，運營期內(nèi)年均營業(yè)收入63，168萬元，年均凈利潤為5，422萬元。項目預期效益良好。
