撫順代寫償債能力評估報告 美康生物生命健康產(chǎn)業(yè)園項目
（二）直營城市公司人店規(guī)模提升項目
1、項目基本情況
為了穩(wěn)固、擴大“三大經(jīng)濟圈”的市場占有率優(yōu)勢，公司將聚焦京津冀、長三角及粵港澳大灣區(qū)，進一步尋找具有經(jīng)濟持續(xù)增長及人口持續(xù)凈流入的城市，不斷開拓新城，并擬在現(xiàn)有城市通過直營業(yè)務模式擴大人店規(guī)模，發(fā)揮房客匹配區(qū)域的聯(lián)動優(yōu)勢，鞏固公司核心競爭力和行業(yè)地位。
2、項目的必要性分析
（1）行業(yè)競爭加劇，擴大人店規(guī)模有助于構筑經(jīng)營護城河
中國房地產(chǎn)市場正在開始步入以存量房交易占主導規(guī)模的下半場，到2030年，中國房產(chǎn)經(jīng)紀市場的規(guī)模將進一步增長，傭金規(guī)模接近萬億，具有巨大的成長空間。房屋交易是居民開支中占比最高的部分，存量房時代來臨，房產(chǎn)交易從增量向存量轉化，“居住服務”替代“地產(chǎn)開發(fā)”漸漸成為了市場主角，房產(chǎn)后端領域擁有巨大的市場潛能。當前，行業(yè)競爭呈現(xiàn)多樣化，變革正在加速，但從交易增信、房客人的獲取及保留、定價權力、抵抗市場波動等方面看，行業(yè)龍頭企業(yè)將呈現(xiàn)競爭優(yōu)勢，行業(yè)集中度將進一步提高。從目前公司業(yè)務布局來看，公司在華北、華東及華南部分區(qū)域的市場占有率保持領先優(yōu)勢，但仍需進一步鞏固和提升。由于房產(chǎn)為不動產(chǎn)，需在具備當?shù)刭Y源情形下方能滿足購房需求，因此房產(chǎn)交易的強地域屬性突出，公司有必要通過門店擴張強化已形成的房客資源、經(jīng)紀人團隊以及高市占率優(yōu)勢，持續(xù)構筑和加固經(jīng)營護城河。
（2）規(guī)模擴張有助于釋放公司內部張力，激發(fā)組織活力
歷經(jīng)多輪市場周期變化和行業(yè)格局演變，公司已搭建起覆蓋房產(chǎn)交易全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務結構，擁有一支近5萬人的優(yōu)質經(jīng)紀人隊伍，并形成兼具專業(yè)、安全、高效的運營管理體系。公司的門店覆蓋7萬多個社區(qū)，目前公司系統(tǒng)在錄房源量突破2，000萬套，累計提供超1，000萬人次交易服務，目前每年以超130萬人次的速度遞增。全國化布局的終端優(yōu)勢和多年經(jīng)驗積累沉淀的市場深耕優(yōu)勢為公司產(chǎn)業(yè)升級擴張、人店擴張?zhí)峁┝丝陀^必要性。
3、項目的可行性分析
（1）巨大的市場規(guī)模為公司人店規(guī)模擴張?zhí)峁┝顺砷L空間
2019年全國房產(chǎn)交易總額（含新房、存量房、房屋租賃）超22萬億元，其中半數(shù)規(guī)模是通過經(jīng)紀機構銷售與出租的。動態(tài)來看，近年中介銷售與出租滲透率持續(xù)提升，帶動該部分交易額持續(xù)擴張。從傭金收入來看，交易額擴張、傭金率改善下收入穩(wěn)步增長。隨著交易規(guī)模增長、滲透率及傭金率提升仍有空間，行業(yè)規(guī)模驅動因素仍在。新房方面，一二手聯(lián)動價值日益增多，消費端出現(xiàn)一二手融合趨勢，七成以上購房者同時考慮新房和二手房，相比新房代理，經(jīng)紀機構龐大的渠道資源、更強的客戶粘性，可更好滿足居民房產(chǎn)配置及開發(fā)商快速周轉去化需求。存量房方面，交易流程復雜、房源信息壁壘、中介服務水平提升等背景下，二手房滲透率仍有望進一步提升。對比美國存量房交易5%（2019年）傭金率，國內仍存在提升空間。
（2）行業(yè)格局分散，公司利用門店擴張有望賽道突圍、勝出
由于行業(yè)整體發(fā)展迅速，同時兼具低門檻、強區(qū)域屬性，行業(yè)格局呈現(xiàn)啞鈴式結構，一端為小微中介，另一端為全國連鎖品牌與區(qū)域龍頭。根據(jù)前瞻網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，70%小微中介完成了二手房市場50%以上交易額，品牌中介整體市占不足30%。在行業(yè)格局整體分散，規(guī)模擴張及競爭加劇情形下，房客源基礎扎實、具備一定區(qū)域領先優(yōu)勢的主流企業(yè)有望同行業(yè)共成長、提升存量份額。公司作為業(yè)內打通了居住服務產(chǎn)業(yè)鏈上下游、具備全鏈條系統(tǒng)閉環(huán)服務能力的平臺運營商，在線下門店、經(jīng)紀人網(wǎng)絡上相比其他地方性中小中介存在一定的競爭優(yōu)勢，在存量賽道市占率爭奪中，公司利用門店擴張有望賽道突圍、勝出。
4、項目效益分析
本項目建成后，運營期內年均營業(yè)收入63，168萬元，年均凈利潤為5，422萬元。項目預期效益良好。
（三）加盟業(yè)務擴張項目
1、項目基本情況
本項目擬通過品牌擴張計劃，以加盟模式，快速在全國范圍布局溫暖你我他品牌門店，以實現(xiàn)品牌規(guī)模的增長，進一步提高品牌的核心競爭力。溫暖你我他憑借20年直營體系管理經(jīng)營經(jīng)驗與理念，通過品牌特許經(jīng)營，擴張新業(yè)務模式。溫暖你我他加盟模式是以資源共享為前提，借力品牌知名度，依托系統(tǒng)保障、運營支持、資本合作以及衍生業(yè)務輸出等強后臺支持的雙贏合作的全新模式。公司將充分發(fā)揮直營業(yè)務資源和品牌號召力，通過開展直營合伙、特許業(yè)務、平臺模式外延整合產(chǎn)業(yè)優(yōu)質資源，嚴選優(yōu)質的品牌、店東和第三方，實現(xiàn)各方共建共贏。以平臺化為發(fā)展方向，以科技化為動力，為客戶提供全生命周期、全流程的有品質、有效率、有溫度的居住服務。
2、項目的必要性分析
（1）擴展新業(yè)務模式，形成全國化業(yè)務布局，提升品牌核心競爭力
截止目前，公司房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務進駐全國28個城市，重點一線城市包括北京，杭州，上海等，二線城市包括南京、太原、南昌，武漢，成都等，三四線城市包括呼和浩特，赤峰，臨汾等。近年來，公司著力發(fā)展新加盟業(yè)務，截至2020年底，全國的加盟門店數(shù)量已突破1000家。隨著全國房產(chǎn)市場進入存量房時代，房產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)向頭部聚攏趨勢愈發(fā)顯著，平臺化特征也越來越明顯。全國化業(yè)務布局，將進一步推動品牌影響力的傳播。溫暖你我他未來三年，將逐步形成以直營體系為基礎，加盟體系為增量，在全國布局百城萬店，有節(jié)奏的擴大業(yè)務版圖。同時，通過新的業(yè)務模式，業(yè)務版圖的擴大，實現(xiàn)門店規(guī)模增長，市占率提升，銷售業(yè)績提高，進而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利潤的增長。
